Pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut (Pasal 10 ayat (1) UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah). Ketentuan tersebut menunjukan sifat accessoir dari Hak tanggungan.
Perjanjian yang menimbulkan utang piutang ini dapat dibuat dengan akta dibawah tangan atau dengan akta otentik,tergantung pada ketentuan hukum yang mengatur perjanjian itu. Pemberian hak tanggungan dilakukan dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku (Pasal 10 ayat (2) UU No 4 Tahun 1996 Tentang hak tanggungan).
Terhadap tanah yang belum bersertipikat dapat dibebani hak tanggungan, asalkan pemberiannya dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut. Hak tanggungan dapat diberikan terhadap penggunaan tanah yang bukti pemilikannya berupa girik,petuk dll.
Menurut Pasal 11 UU No 4 Tahun 1996 Tentang gak tanggungan,Dalam akta pemberian hak tanggungan wajib dicantumkan :
- Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan. Apabila hak tanggungan dibebankan pula pada benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah milik perseorangan atau badan hukum lain daripada pemegang hak tanggungan, pemberi hak tanggungan adalah pemegang hak atas tanah bersama-sama pemilik benda tersebut.
- Domisili pihak-pihak, dan apabila diantara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, harus mencantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia.apabila tidak dicantumkan domisili pilihan dapat dianggap pada kantor PPATnya.
- Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin,meliputi juga nama dan identitas debitor yang bersangktutan.
- Nilai tanggungan.
- Uraian jelas mengenai objek hak tanggungan, meliputi rincian mengenai sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan atau sebagian tanah yang belum terdaftar sekurang-kurangnya memuat uraian mengenai kepemilikan,letak,batas-batas dan luas tanahnya.
hal tersebut wajib dicantumkan dan sifatnya wajib untuk sahnya akta pemberian hak tanggungan (APHT). apabila tidak lengkap maka APHT yang bersangkutan batal demi hukum. hal tersebut merupakan asas spesialiteit dari hak tanggungan baik mengenai subjek,objek maupun hutang yang dijamin.
Janji-janji dalam akta pemberian hak tanggungan (APHT)
Menurut Pasal 11 ayat (2) UU No 4 Tahun 1996, dalam akta pemberian hak tanggungan dapat dicantumkan janji-janji antara lain:
- Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan objek hak tanggungan dan atau menentukan atau mengubah jangka waktu sewa dan atau menerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan.
- Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk mengubah bentuk atau tata susunan objek hak tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan.
- Janji yang memberi kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk mengelola objek hak tanggungan berdasarkan penetapan ketua pengadilan negeri yang daerah hukumnya meliputi objek hak tanggungan . apabila debitor sungguh-sungguh cidera janji.
- Janji yang memberi kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk menyelamatkan objek hak tanggungan , jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi,atau untuk mencegah menjadi hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi objek hak tanggungan karena tidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang.
- Janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaanya sendiri objek hak tanggungan ,apabila debitor cidera janji.
- Janji yang diberikan oleh pemegang hak tanggungan pertama bahwa objek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari hak tanggungan.
- Janji bahwa pemberi hak tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas objek hak tanggungan,tanpa persetujuan tertulis lebi dahulu dari pemegang hak tanggungan.
- Janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk pelunasan piutangnya, apabila objek hak tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi hak tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum.
- Janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk pelunasan piutangnya,jika objek hak tanggungan diasuransikan.
- Janji bahwa pemberi hak tanggungan akan mengosongkan objek hak tanggungan pada waktu eksekusi hak tanggungan.
- Janji yang dimaksud dalam pasal 14 ayat (4), yang berbunyi : Kecuali apabila diperjanjikan lain,sertipikat hak atas tanah yang telah dibubuhi catatan pembebanan hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam pasal 13 ayat (3) dikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan.
Setelah dipenuhinya semua syarat-syarat untuk membebankan hak tanggungan terhadap tanah yang bersangkutan, maka dibuatlah surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT) yang wajib dimuat dengan akta notaris atau akta PPAT dan memenuhi persyaratan yang terdapat dalam pasal 15 UU No 4 Tahun 1996 Tentang hak tanggungan.
Setelah Surat kuasa membebankan hak tanggungan selesai dibuat, maka wajib diikuti dengan pembuatan akta pemberian hak tanggungan (APHT). Surat kuasa membebankan hak tanggungan (SKMHT) yang tidak diikuti dengan akta pemberian hak tanggungan (APHT) dalam jangka waktu yang ditentukan batal demi hukum.
Prosedur pembebanan hak tanggungan terdiri dari 2 bagian yaitu :
- Pemberian hak tanggungan yang dibuat oleh PPAT dan kemudian membuat akta pemberian hak tanggungan (APHT).
- Pendaftaran hak tanggungan yang dilakukan pada kantor pertanahan setempat.
Semua hal tersebut harus mengikuti syarat-syarat yang ada dalam UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak tanggungan. Hak tanggungan ikut beralih karena hukum kepada kepada kreditor yang baru, apabila terjadi akusisi atau merger padaa kreditor pemegang hak tanggungan.Hal tersebut bisa terjadi pada kreditor yang berbentuk bank atau perusahaan (PT). Peralihan hak tanggungan terjadi karena hukum tidak perlu dibuktikan dengan akta PPAT dan wajib didaftarkan di kantor pertanahan setempat.
Hapusnya Hak Tanggungan
Menurut Pasal 18 UU No 4 Tahun 1996 Tentang Hak tanggungan, Hapusnya hak tanggungan dikarenakan :
- Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan.
- Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan.
- Pembersihan hak tanggungan berdasarkan peringkat oleh ketua pengadilan negeri.
- Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
Pencoretan hak tanggungan adalah karena hukum dan membawa akibat secara administratif, yaitu untuk menghapuskan beban hak tanggungan pada buku tanah dan sertipikat hak tanah yang menjadi objek hak tanggungan oleh kantor pertanahan setempat berdasarkan surat pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan dari pemegang hak tanggungan kepada pemberi hak tanggungan berhubung perjanjian kreditnya telah dilunasi oleh debitor.
Eksekusi Hak tanggungan dapat dilakukan jika debitor cidera janji karena tidak mampu membayar kembali hutangnya dan hal tersebut dilakukan oleh pemegang hak tanggungan untuk memperoleh kembali piutangnya,hal tersebut diatur dalam Pasal 20 UU No 4 tahun 1996 Tentang Hak tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah).
