1.    Pengertian Penguasaan dan Menguasai

Pengertian “penguasaan” dan “menguasai” dapat dipakai dalam arti fisik, juga dalam arti yuridis. Juga beraspek perdata dan beraspek publik. Penguasaan dalam arti yuridis adalah penguasaan yang dilandasi hak, yang dilindungi oleh hukum dan pada umumnya memberi kewenangan kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik tanah yang dihaki, misalnya pemilik tanah mempergunakan atau mengambil manfaat dari tanah yang dihaki, tidak diserahkan kepada pihak lain. 

 Adapun penguasaan yuridis, biarpun memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang dihaki secara fisik, pada kenyataannya penguasaan fisik dilakukan oleh pihak lain. Misalnya, seseorang memiliki tanah tidak mempergunakan tanahnya sendiri melainkan disewakan kepada pihak lain, dalam hal ini secara yuridis tanah tersebut dimiliki oleh pemilik tanah, akan tetapi secara fisik dilakukan oleh penyewa tanah. Ada juga penguasaan secara yuridis yang tidak memberi kewenangan untuk menguasai tanah yang bersangkutan secara fisik. Misalnya, kreditor (bank) memegang jaminan atas tanah mempunyai hak penguasaan yuridis atas tanah yang dijadikan agunan (jaminan), akan tetapi secara fisik penguasaan tanahnya tetap ada pada pemegang hak atas tanah. Penguasaan yuridis dan fisik  atas tanah ini dipakai dalam aspek privat, sedangkan penguasaan yuridis yang beraspek publik, yaitu penguasaan atas tanah  sebagaimana yang disebutkan dalam  Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dan Pasal 2 UUPA.

2.    Pengertian Hak Penguasaan Atas Tanah

Hak Penguasaan atas Tanah adalah suatu hubungan hukum yang memberi wewenang untuk berbuat sesuatu kepada subjek hukum (orang atau badan) terhadap objek hukuman, yaitu tanah yang dikuasainya.

3.      Macam-Macam Hak Penguasaan Atas Tanah

a.       Hak Penguasaan atas Tanah yang mempunyai wewenang khusus.

I.      Hak Bangsa Indonesia

Ini menunjukkan suatu hubungan yang bersifat abadi antara bangsa Indonesia deengan tanah diseluruh wilayah Indonesia dengan subjeknya adalah bangsa Indonesia. Dalam pasal 1 ayat (1,2, dan 3) UUPA diatur pengaturan mengenai Hak Bangsa Indonesia itu sendiri.

Hak Bangsa Indonesia atas tanah mempunyai sifat komunalistik, artinya semua tanah yang ada dalam wilayah NKRI merupakan tanah bersama rakyat Indonesia, yang telah bersatu sebagai Bangsa Indonesia (Pasal 1 ayat (1) UUPA). selain itu juga mempunyai sifat religius, artinya seluruh tanah yang ada dalam wilayah NKRI merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa (Pasal 1 ayat (2) UUPA). Hubungan antara Bangsa Indonesia dengan tanah bersifat abadi, artinya selama rakyat Indonesia masih bersatu sebagai Bangsa Indonesia dan selama tanah tersebut masih ada pula, dalam keadaan yang bagaimanapun tidak ada sesuatu kekuasaan yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut (Pasal 1 ayat (3) UUPA).

Prof. Boedi Harsono memberikan uraian mengenai ketentuan-ketentuan pokok pokok yang terkandung didalam Hak Bangsa Indonesia sebagai berikut :

1.    Sebutan dan Isinya

Hak Bangsa adalah sebutan yang dimaksudkan dalam pasal 1 ayat (2) dan (3) UUPA. Hak ini memiliki 2 unsur, yaitu unsur kepunyaan dan unsur tugas kewenangan untuk mengatur dan memimpin penguasaan dan penggunaan tanah bersama yang dipunyainya.

2.    Pemegang Haknya

Subjek hak bangsa adalah seluruh rakyat Indonesia sepanjang masa, yaitu generasi-generasi terdahulu, sekarang, dan yang akan datang.

3.    Tanah yang dihaki

Hak bangsa meliputi seluruh tanah yang ada dalam wilayah negara Republik Indonesia, maka tidak ada tanah yang merupakan res nullius.

4.    Terciptanya Hak Bangsa

Tanah bersama tersebut adalah karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada rakyat Indonesia, yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.

5.    Hubungan yang Bersifat abadi

Hubungan yang bersifat abadi mempunyai makna bahwa hubungan yang akan berlangsung tidak akan putus selama-lamanya.

 II.   Hak Menguasai Negara

Negara sebagai organisasi kekuasaan tertinggi rakyat melaksanakan tugas memimpin dan mengatur kewenangan bangsa Indonesia (Kewenangan Publik). Melalui hak mengusai negara, negara akan dapat senantiasa mengendalikan atau mengarahkan fungsi bumi, air, dan ruang angkasa sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah.

Negara dalam hal ini tidak menjadi pemegang hak, melainkan sebagai badan penguasa yang mempunyai hak-hak sebagai berikut:

1.      Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan dan pemeliharaan

2.      Menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai oleh subjek hukum tanah

3.      Mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum mengenai tanah.

  III.   Hak Ulayat Pada Masyarakat Adat

Hubungan hukum yang terdapat antara masyarakat hukum adat dengan tanah lingkungannya. Hak Ulayat oleh pasal 3 UUPA diakui dengan ketentuan:

1.      Sepanjang menurut kenyataannya masih ada;

2.      Pelaksanaannya tidak bertentangan dengan pembangunan nasional.

 Hak atas tanah terdiri atas:

(1)   Hak atas Tanah Orisinal atau Primer

Yaitu, hak penguasaan atas tanah yang memberi wewenang bagi subjeknya untuk menggunakan tanah yang dikuasainya.

1.1 Hak Milik

Hak Milik adalah hak atas tanah yang turun temurun, terkuat, dan terpenuh. Hal ini sesuai dengan ketentuan pasal 20 ayat (1) dan (2) UUPA yang berbunyi sebagai berikut: ”Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan pasal 6. Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Hak Milik adalah hak atas tanah, karena itu tidak meliputi pemilikan kekayaan alam yang terkadung dalam tubuh bumi dan yang ada dibawah atau didalamnya.

Subyek Hak Milik yang dapat mempunyai tanah Hak Milik menurut UUPA dan peraturan pelaksanaanya, adalah:

  1. Perseorangan.WNI, baik pria maupun wanita, tidak berwarganegaraan rangkap (lihat Pasal 9, 20 (1) UUPA).
  2. Badan-badan hukum tertentu

Badan-badan hukum yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah, yaitu bank-bank yang didirikan oleh negara, koperasi pertanian, badan keagamaan dan badan sosial (lihat Pasal 21 (2) UUPA).

Terjadinya Hak Milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 cara sebagai mana disebutkan dalam Pasal 22 UUPA, yaitu: Hak Milik atas tanah yang terjadi Menurut Hukum Adat, Misalnya:

  1. Terjadi karena Pembukaan tanah (pembukaan hutan).
  2. Terjadi karena timbulnya Lidah Tanah
  3. Hak Milik Atas tanah terjadi karena Penetapan Pemerintah, Misalnya Pemberian hak baru (melalui permohonan).
  4. Hak Milik atas tanah terjadi karena Undang-undang.

Sifat dan ciri-ciri Hak Milik, yaitu: Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997, Dapat diwariskan, Dapat dialihkan, seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal, Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan.

Hapusnya Hak Milik diatur didalam Pasal 27 UUPA yang  menetapkan faktor-faktor penyebab hapusnya Hak Milik atas tanah, bila: 

1. Tanahnya jatuh kepada negara, yaitu:

a.       Karena Pencabutan Hak berdasarkan Pasal 18 UUPA;

b.      Dilepaskan secara suka rela oleh pemiliknya;

c.       Dicabut untuk kepentingan umum;

d.      Tanahnya ditelantarkan;

e.       Karena subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai sunyek hak milik atas tanah;

f.       Karena peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain yang tidak memenuhi   syarat sebagai subyek Hak Milik atas tanah.

2.  Tanahnya musnah, misalnya terjadi bencana alam.

1.2   Hak Guna Usaha

Ketentuan umum Hak Guna Usaha (HGU) disebutkan dalam Pasal 16 ayat (1) huruf b, 28 s/d 34, 50 ayat (2) UUPA, Pasal 2 s/d 18 PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB dan HP.

Hak guna usaha (HGU)  adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu guna kegiatan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan (lihat Pasal 28 ayat (1), PP No.40/1996).

Subyek HGU. Yang dapat mempunyai HGU menurut Pasal 30 UUPA Jo. Pasal 2 PP No. 40/1996, adalah:

a.       Warga Negara Indonesia;

b.      Badan Hukum yang didirkan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Asal dan terjadinya HGU adalah tanah negara. Kalau asal tanah HGU berupa tanah hak, maka tanah hak tersebut harus dilakukan pelepasan ata penyerahan hak oleh pemegang hak dengan pemberian ganti kerugian oleh calon pemegang hak HGU.

Terjadinya HGU dapat melalui penetapan pemerintah (pemberian hak) dan ketentuan Undang-undang (ketentuan konversi hak erpacht).

Luas tanah HGU adalah untuk perserorangan minimal 5 Ha dan maksimal 25 Ha. Sedangkan untuk badan hukum luas minimal 5 Ha dan luas maksimal 25 Ha atau lebih (menurut UUPA). Ketentuan luas maksimal tidak ditentukan dengan jelas tetapi PP No. 40/1996 menyebutkan luas maksimal ditetapkan oleh menteri dengan memperhatikan pertimbangan pejabat yang berwenang. Dengan membandingkan kewenangan Surat Keputusan Pemberian Hak seperti kewenangan Ka BPN Kota/kab maksimal 25 Ha, Kanwil BPN maksimal 200 Ha, di atas 200 Ha kewenangan Menteri Agraria/Ka BPN.

Jangka waktu HGU mempunyai jangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun (Pasal 29 UUPA). Sedang menurut Pasal 8 PP No. 40/1996 mengatur jangka waktu HGU untuk pertama kalinya 35 tahun, diperpanjang paling lama 25 tahun dan dapat diperbaharui paling lama 35 tahun. Permohonan perpanjangan dan pembaharuan diajukan palaing lambat 2 tahun sebelum berakhirnya jangka waktu HGU.

Syarat yang harus dipenuhi untuk dapat dilakukan perpanjangan waktu atau pembaharuan adalah:

a.       Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai keadaan, sifat dan tujuan pemberian haknya;

b.      Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;

c.       Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

Kewajiban pemegang HGU (lihat Pasal 12 ayat (1) PP No. 40/1996):

a.       Membayar uang pemasukan kepada negara;

b.      Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan;

c.       Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai kelayakan usaha berdasarkan kriteria dari instansi teknis;

d.      Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan HGU;

e.       Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup;

f.       Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan HGU;

g.      Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan HGU kepada negara setelah hapus;

h.      Menyerahkan sertifikat HGU yang telah hapus kepada kepala Kantor Pertanahan.

Hak pemegang HGU (lihat Pasal 14 PP No. 40.1996):

a.       Menguasai dan mempergunakan tanah untuk usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan;

b.      Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas tanah;

c.       Mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain.

Sifat dan ciri-ciri HGU:

a.       Tergolong hak yang wajib didaftarkan menurut PP No. 24/1997;

b.      Dapat diwariskan;

c.       Dapat dialihkan , seperti jual beli, hibah, tukar-menukar, lelang, penyertaan modal;

d.      Dapat dilepaskan untuk kepentingan sosial;

e.       Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan;

f.       Haknya mempunyai jangka waktu tertentu;

g.      Dapat berinduk pada hak atas tanah yang lain;

h.      Peruntukkannya terbatas.

Hapusnya HGU (lihat Pasal 34 UUPA dan Pasal 17 PP No. 40/1996):

a.       Jangka waktunya berakhir;

b.      Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat yang tidak dipenuhi;

c.       Dilepaskan secara suka rela oleh pemegang haknya;

d.      Dicabut untuk kepentingan umum;

e.       Ditelantarkan;

f.       Tanahnya musnah;

g.      Pemegang HGU tidak memenuhi syarat sebagai subyek pemegang HGU.

1.3    Hak Pakai

Hak Pakai (HP) diatur dalam Pasal 16 ayat 9) huruf d, 41 s/d 43, 50 ayat (2) UUPA dan Pasal 39 s/d 58 PP No. 40/1996.Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberian haknya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah (lihat Pasal 41 (1) UUPA).

Subyek Hak pakai (lihat Pasal 42 UUPA dan Pasal 39 PP No. 40/1996):

a.       Warga Negara Indonesia;

b.      Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;

c.       Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen dan Pemerintah Daerah;

d.      Badan-badan keagamaan dan sosial;

e.       Orang asing yang berkedudukan di Indonesia (lihat PP No. 41/1996);

f.       Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;

g.      Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Asal atau obyek Hak pakai (lihat Pasal 41 (1) PP No. 40/1996):

a.       Tanah Negara;

b.      Tanah Hak Pengelolaan;

c.       Tanah Hak Milik;

Terjadinya Hak pakai dapat terjadi karena:

a.       Penetapan Pemerintah (tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan);

b.      Perjanjian pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT;

c.                Undang-undang, ketentuan tentang Konversi.

Jangka waktu Hak pakai.

Jangka waktu Hak pakai berbeda sesuai dengan asal tanahnya, (lihat Pasal 45 s/d 49 PP No. 40/1996 Tentang Hak guna usaha,Hak guna bangunan dan Hak atas tanah).

a.          Hak pakai atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan berjangka waktu untuk pertama kali paling lama 25 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Khusus HP yang dipunyai oleh Departemen, Lembaga Non Departemen, Pemerintah Daerah, badan-badan keagamaan dan sosial, perwakilan negara asing, dan perwakilan badan internasional diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.

b.           Hak pakai atas tanah Hak Milik berjangka waktu paling lama 25 tahun, tidak ada perpanjangan waktu. Namun, atas kesepakatan antara pemilik tanah dengan pemegang HP dapat diperbarui dengan pemberian Hak pakai baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan pada kantor BPN setempat.

       Hak Pengelolaan

Hak Pengelolaan adalah hak atas tanah yang memberikan wewenang kepada pemegang haknya untuk:

a.       Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanahnya;

b.      Menggunakan tanah untuk keperluan sendiri;

c.       Menyerahkan bagian dari tanahnya kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang telah ditentukan bagi pemegang hak tersebut yang meliputi segi peruntukan, penggunaan, segi jangka waktu dan segi keuangannya.

Sifat dan ciri Hak Pengelolaan, yaitu:

a.       Tergolong hak yang wajib didaftarkan;

b.      Tidak dapat dipindahtangankan;

c.       Tidak dapat dijadikan jaminan hutang;

d.      Mempunyai segi-segi perdata dan segi-segi publik.

Subjek hukum Hak Pengelolaan, yaitu:

a.       Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia

b.      Lembaga dan Instansi Pemerintahan.

Hak atas Tanah Derivatif

Yaitu, hak atas tanah yang tidak langsung bersumber kepada Hak Bangsa Indonesia dan diberikan kepada pemilik tanah dengan cara memperolehnya melalui perjanjian pemberian hak antara pemilik tanah dengan calon pemegang hak yang bersangkutan.